土地などの不動産を売却するにあたり、不動産業者に仲介を依頼するときは、契約を結ぶ必要があります
その契約方法には複数の種類があり、どれにしますか？と言われても迷ってしまうのではないでしょうか
今回は、それぞれの媒介契約について、どのような違いがあるのかということを検証した上で、どの契約方法を選択するべきかについて自分のおすすめを説明させていただき、その判断の参考にしてもらいたいと思います
不動産を売却する時の流れ
不動産を売却する時は、概ね以下のような流れで進んでいきます
買い手を見つけてもらうためには、Step1で査定を依頼し業者を絞り込んだ後、Step2で実際に不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります
媒介契約とは、不動産業者に土地や建物などの売買や賃貸借などのなかだちを依頼する契約のことです
この媒介契約書には、物件の所在地、媒介価額、不動産業者の報酬、有効期間、その他契約者それぞれの義務関係が記載されています
媒介契約の種類とその違い
不動産売買等の媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります
その契約ごとの違いは以下の通りです
| 一般 媒介契約 | 専任 媒介契約 | 専属専任 媒介契約 | |
| 他の業者への依頼 | 〇 | ✕ | ✕ |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | ✕ |
| 指定流通機構への 登録義務 | ✕ | 〇 （7日以内） | 〇 （5日以内） |
| 業務報告義務 | ✕ | 〇 （2週間に1回以上） | 〇 （1週間に1回以上） |
| 有効期間 | 規制なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
選択の判断のポイント
どの契約形態を選択するか、その判断ポイントは他の業者に依頼することができるかどうかだと思っています
したがって、おすすめするのは一般媒介契約です
不動産業者からは、専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、定期的に状況報告をするとか、買い手探しの力の入れ方が変わってくるというような営業トークがありますが、そこに差がつくとは思いません
実際に、私も土地を売却する時に、最初は専任媒介契約を結びました
最初のうちは定期的な状況報告がありましたが、買い手がなかなか見つからない状況で、いつの間にかその報告はなくなりました
その後、一般媒介契約に切り替え、複数の不動産業者に依頼しましたが、定期的な状況報告をしてくれた業者もありました
また、複数社で競争することにより、結果的に買い手が見つかることにつながったと思っています
おまけ
媒介契約を結ぶ複数社の中には、大手の業者と地元のローカル業者の両方を含めると、買い手探しがスムーズに進みます
大手の業者には、広範囲からたくさんの情報が集まってくるというメリットがあります
一方で、ローカル業者には、地元の特別な情報ルートがあるというメリットがあります
その両社をうまく組み合わせることが、売買契約にこぎつける近道であると思います
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