換地？ん？何それ？と思う人も多いでしょう
土地の所有・売買関係で登場するワードです（ケースバイケースですが）
土地を交換するかのようなワードですが、誰と交換するのでしょう、なぜそうしないといけないのでしょう、損することはないのでしょうか、色々と心配事が生まれてきます
知らないで土地を売買するのは不安になると思います
誰でも、知らないで損するのは嫌なものですから、少し整理することにしてみました
是非参考にしてください
換地処分とは何ですか
土地区画整理事業を行う際に行われるのが換地処分です
土地区画整理事業というのは、道路が狭かったり、土地が複雑な形状だったりする古い街並みを、住みやすいものにするために土地を整理する事業です
換地処分では、土地を整理するにあたって、一旦従来の所有者からその土地を集約して、整理後の土地を再び割り当てることになります
事業を行う者（国、地方公共団体、組合など）に土地を預けて、古い土地と新しい土地を交換するから換地なんですね
どんな良いことがあるのでしょう
土地区画整理が行われると、一言で言えば、住みやすい街に生まれ変わることになります
例えば、安全で快適な道路が整備されます
狭い道路は消防車も通れません
曲がりくねっていては、普通の車でも通りづらいものです
公園なども確保されます
子供の遊び場ができたり、住民のコミュニティにもなります
上下水道やガスなどのインフラも整備しやすくなります
宅地としての形も整って、家を建てやすくなります
住みやすい街になるということは、結果的に土地の資産価値が上がることにもつながるでしょう
制限は出てくるのでしょうか
土地区画整理を行う前の土地のことを従前地と言います
そして、土地区画整理を行った後の土地が換地です
しかし、土地区画整理は土地の整形だけではなく、道路や公園の整備をする工事などで長期間かかるものです
従前地の所有者がそこを使用していたのでは工事は進みませんが、一方で長期間明け渡すわけにもいかないでしょう
そこで、工事中の間に仮に使ってもらうのが仮換地です（それがいずれは換地となるものです）
この中途半端な仮換地の状態の時に制限が出てきます
それが所有権と使用権の関係です
| 所有権 | 使用権 | |
| 事業開始前 | 従前地 | 従前地 |
| 工事中 | 従前地 | 仮換地 |
| 事業完了後 | 換地 | 換地 |
所有はしているが使えない、使えるが所有はしていない、とても複雑な状態です
さらに、仮換地も売買ができますが、契約書には従前地の内容が記載されます
こんなことも気にする必要が
従前地と換地は同じ価値になるとは限りません
多少面積が変わったり、土地の向きが変わったり、接する道路も変わってきます
すると不公平感が出てきます
それを清算金という形で均衡を取るしくみがあります
損得により、清算金をもらったり、払ったりが発生するわけです
仮換地を売買するときは、この清算金を売主と買主どちらの負担なのかを決めておかないとトラブルの元になります
不動産売買というのはややこしいものです
しかも高額な取引です
知識が物を言ってきます
しっかり勉強しておきましょう
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