家を買う時に、土地の広さ・向き・形などはチェックするでしょう
しかし、前面道路もしっかり確認すべきです
場合によっては制限が出てくる可能性もあります
2項道路もその一つです
狭くて使いづらいのでお手頃価格で手に入るかもしれませんが、使い勝手だけではなく、実質的な問題も発生してきますので、事前確認をしっかり行いましょう
2項道路とは
家を建てるためには建築基準法に準拠する必要があり、原則として建築基準法上の道路に敷地が2ｍ以上接していなければなりません
ここで言う建築基準法上の道路というのが幅4m以上となっています（幅6m以上という一部の例外もあり）
ところが、そんな都合の良い道路ばかりではありません
そこで登場するのが2項道路です
2項道路とは、みなし道路とも言われ、建築基準法の第42条第2項で規定される道路のことです
条文を見てみると、このようになっています
この章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、・・・
要約すると、2項道路に該当する条件は以下の通りです
① 建築基準法が適用された時点で、すでに建築物が立っていた
② 幅4ｍ未満である
③ 特定行政庁に指定されている
つまり、建築基準法上の道路は、原則は4ｍ以上なんだけれども、例外として4ｍ未満でもＯＫということです
何故そのような例外があるのでしょうか
すでに建物が立っていて、そこで生活をしているのに、法律ができたからといって立ち退いてくださいとか、壁や塀を後ろに下げてくださいとか言えないということでしょう
2項道路による制限
何もしなければ建築基準法上の例外として認められていますが、建て替えとなると話が変わってきます
幅4m以上を確保するような制限がかかってくるのです
それがセットバックというものです
セットバックとは、道路幅4mを確保するため、敷地境界線を後ろに下げて、下げた部分を道路とみなすというしくみです
セットバックの方法は道路の向かい側の状況によって2つのパターンに分かれます
≪パターン①：向かい側が宅地の場合≫
道路の中心線から、それぞれが2メートルの距離の水平線までしか建物を建てることができません
道路幅が3mの場合は、0.5m分セットバックすることになります
≪パターン②：向かい側が川や崖の場合≫
向かい側の境界線を動かすことができないため、道路の向こう側のラインから4mの距離の水平線までしか建物を建てることができません
道路幅が3mの場合は、1m分セットバックすることになります
セットバックによる影響
セットバックすると、その分敷地面積は小さくなります
建蔽率や容積率が変わらなければ、その土地に建てることができる家も小さくなってしまうということです
もともと余裕のある広い土地なら良いのですが、そうでない場合は、思惑通りとはいかず、がっかりというケースも出てきます
2項道路に面した土地は人気がない
セットバックのような制限がある土地がウェルカムという人はいないでしょう
ただ、他にも人気がなくなる要素があります
4m未満という狭い所なのですから、駐車に苦労します
運転が得意でないなら、毎日がストレスとなるでしょう
そもそも消防車や救急車が入れないような所では安心することができません
当然見た目も良いとは言えないでしょう
そのような物件はあまりお勧めできるものではありません
事前確認する方法
できれば避けたいというなら、どうやって事前確認をすれば良いのでしょうか？
購入時に業者に聞くのが確実です
その他には、市区町村が出している指定道路図で大体のことは分かります
ネット上で公開している自治体もありますので、こっちの方がお手軽です
重要なのは確認する気になるかどうかです
そのためには、知識として2項道路というものを覚えておきましょう
コメント